SOUS L’EMPRISE DES TAUX D’INTÉRET NEGATIFS

Tandis que les placements immobiliers restent les vedettes incontestées sur les marchés des placements, les marchés des consommateurs doivent faire face à des défis croissants qui ne peuvent plus être ignorés. Plus la phase de taux bas tend à se prolonger, plus l’environnement de marché devient exigeant. Les risques de correction des prix augmentent à moyen et long terme.

Certains déterminants qui caractérisent l’environnement de marché des placements immobiliers directs ont enregistré une détérioration au cours de l’année passée. La situation conjoncturelle s’est nettement affaiblie suite au choc du franc. La suroffre persistante sur les grands marchés de l’immobilier de bureaux ainsi que la demande en léger recul de logements en location freinent la dynamique des loyers et influencent, de manière négative, le potentiel de rendement des biens immobiliers. Dans le même temps, le prix des immeubles de rendement a grimpé à un niveau très élevé (+43% depuis 2008). Le potentiel de correction des prix du marché est ainsi considérable. En dépit de tous ces facteurs, les placements immobiliers continuent d’avoir le vent en poupe aux yeux des investisseurs. Provoquée par l’environnement de taux bas, la pénurie de placement qui domine le marché depuis la crise financière et la crise de l’euro s’est renforcée, en 2015, en raison de la baisse des taux d’intérêt par la Banque nationale suisse. Dans ce contexte, les placements immobiliers offrent des rendements extrêmement intéressants (fig. 1). La différence entre les rendements sur distribution des fonds immobiliers et les rendements des obligations de la Confédération sur 10 ans a atteint un niveau de près de 300 points de base. Par effet de miroir, les différences de rendement élevées génèrent plus de projets de construction. La preuve en est le chiffre record de demandes de permis de construire déposées au cours des derniers douze mois  pour près de 30 000 appartements en location.

 

Facteur de rendement recherché

Dans un contexte de haute volatilité des marchés financiers et d’une conjoncture mondiale fragile, les placements directs dans l’immobilier suisse devraient continuer de jouir de la faveur des investisseurs, du moins tant qu’un redressement rapide des taux d’intérêt reste peu probable. La préférence actuelle marquée pour les placements immobiliers se constate notamment dans l’allocation des caisses de pension. Au 1er trimestre 2016, la part d’immobilier dans leur portefeuille a augmenté, selon l’indice des caisses de pension du Credit Suisse, pour atteindre un niveau record de 23.1% (moyenne depuis 2002: 16.8%). Conditionnée par les taux d’intérêt négatifs, la réduction des liquidités à un niveau de 4.9% a été transférée presqu’entièrement dans le secteur immobilier. Ceci permet aux caisses de pension de pouvoir financer le taux d’intérêt minimum de la prévoyance professionnelle de 1,25% avec des rendements du cash-flow sûrs, mais sur fond de risques plus élevés de dévaluation des actifs.

 

Rendements initiaux pas encore au plus bas

Malgré la forte demande, les rendements initiaux bruts pour les surfaces habitables n’ont pas continué à diminuer en 2015 au total. En revanche, l’éventail des rendements initiaux s’est accru, ce qui signifie que de plus en plus d’immobiliers situés dans des sites B et C ont été négociés. Les rendements initiaux bruts des sites de qualité supérieure à la moyenne se sont encore nettement réduits (de 3,8% à 3,4%). Pour les rares surfaces de bureaux négociées, un léger repli des rendements initiaux (ou une augmentation des prix des transactions) a encore pu être constaté, sans doute pour la dernière fois. Selon la base de données des transactions Real Estate Investment Data Association (REIDA), les grands investisseurs institutionnels ont réalisé, depuis 2013, moins de transactions. Les prix élevés (côté acheteurs) ainsi que le manque d’opportunités pour des réinvestissements attrayants (côté vendeurs) semblent avoir provoqué un certain assèchement du marché pour l’immobilier préexistant. Dans l’intervalle, la situation semble s’être améliorée et davantage d’objets sont de nouveau sur le marché. Le nombre croissant des demandes de permis de construire pour des immeubles résidentiels de placement suggère toutefois que la demande en placements immobiliers directs stimule actuellement surtout les nouveaux développements.

 

Prix: potentiel de correction considérable à long terme

Pour évaluer la phase actuelle du cycle immobilier, il est nécessaire de prendre en considération l’évolution à long terme du rapport entre prix et loyers. Selon ce «Price Rent Ratio», les prix des immeubles résidentiels de rendement ont augmenté, depuis 2009, nettement plus rapidement que les loyers (fig. 2), si bien qu’il en résulte des rendements initiaux en baisse. Mesuré à partir des loyers proposés sur le marché, le «Price Rent Ratio» se situe momentanément à plus de 1,5 écart type au-dessus de la moyenne à long terme – une valeur qui a été dépassée pour la dernière fois il y 15 ans durant un bref laps de temps seulement. Si l’on prend en compte les loyers du parc existant, il faut même revenir 22 ans arrière pour observer une valeur supérieure au ratio actuel. Le niveau des prix peut certes être considéré comme élevé si l’on considère ces perspectives à long terme, il reste cependant bien en deçà du niveau enregistré lors de la crise immobilière du début des années 1990. Le facteur qui influencera le plus l’évolution à venir est notamment la progression des taux d’intérêt, mais aussi la croissance de la demande sur le marché des consommateurs, qui dépend fortement, pour sa part, de l’immigration et du développement conjoncturel.  Les investisseurs doivent ainsi être conscients qu’à long terme, les rendements liés à l’évolution de la valeur ne pourront pas enregistrer la même croissance que ces dernières années. Si l’on postule une augmentation des taux d’intérêt des emprunts d’État sur 10 ans de 2% d’ici dix ans, alors les rendements locatifs doivent croître sur plusieurs années de 2% à 4% par an afin que les évaluations restent stables. Les chances de telles augmentations des revenus locatifs sont relativement faibles, notamment pour les biens immobiliers récents. Si ces revenus supplémentaires devaient entièrement faire défaut, des évolutions négatives de la valeur qui pourraient atteindre jusqu’à 25% pourraient survenir à long terme.

 

Les rendements locatifs ne progressent pratiquement plus

Tandis que le marché des placements est porté par les taux négatifs, la demande s’avère nettement plus morose sur les marchés des consommateurs. La mise sur le marché d’importantes surfaces de bureaux dans les régions de Zurich et Genève au cours des deux à trois dernières années a conduit à une certaine pression baissière sur les loyers (nouvelles conclusions de contrat) et à d’autres concessions aux locataires. Depuis lors, la planification de nouvelles surfaces de bureaux a certes nettement diminué, mais la demande est aussi en recul. Outre la dégradation de la conjoncture, la tendance continue à la délocalisation des places de travail est également responsable de cette évolution. La demande en logements locatifs reste certes élevée, mais elle peine de plus en plus à suivre une offre en croissance rapide. Après une immigration nette de 83 000 personnes en Suisse en 2013, l’année en cours ne devrait connaître guère plus de 70 000 nouveaux arrivants. Est notamment en recul l’immigration en provenance d’États de l’UE comme l’Allemagne, l’Espagne et le Portugal, pays dans lesquels les marchés du travail ont connu dernièrement une évolution positive. Dans le même temps, le nombre de demandeurs d’asile arrivés depuis le deuxième semestre 2015, dans la foulée de la crise européenne des réfugiés, a fortement augmenté – une tendance qui devrait persister en 2016. Le décalage de l’offre et de la demande se traduit par une augmentation des surfaces vides et de la durée d’insertion (fig. 3). Sur les marchés marqués par la pénurie, en particulier autour du lac Léman et dans la région de Zurich, cette situation débouche dans le meilleur des cas sur une certaine accalmie du marché, que les locataires espéraient depuis longtemps. Les nouveaux logements y trouvent rapidement preneurs et les taux de vacance restent faibles. En revanche, hors des centres, au nord-ouest du Mittelland et dans certaines parties de la Suisse orientale, un état de suroffre se fait de plus en plus menaçant. Cette offre grandissante se reflète en outre dans la faible croissance des loyers, pratiquement à l’arrêt cette année (fig. 4).

 

Les placements immobiliers directs restent intéressants malgré des risques en hausse

La baisse des rendements des placements immobiliers devrait se stabiliser à un faible niveau en 2016. L’activité de construction reste élevée, en particulier pour les immeubles résidentiels de rendement. Dans le même temps, le taux de vacance ainsi que les risques continueront d’augmenter, notamment en dehors des grands centres. En raison du niveau des prix déjà très élevé et du tassement du potentiel des revenus locatifs, les risques d’une correction des prix augmentent à moyen et long terme. Dans cet environnement de plus en plus exigeant, la stratégie et le positionnement sur le marché gagnent en importance. Il s’agit ici de reconnaître rapidement les changements dans la structure de la demande et d’anticiper les tendances futures. Les opportunités pour les investisseurs résident entre autres dans le segment des logements bon marché. La raison à cela réside dans les changements affectant la structure de l’immigration qui passe de travailleurs immigrés originaires d’Europe et de pays tiers vers des demandeurs d’asile. De plus, le vieillissement de la population entraîne une croissance de la demande en appartements qui correspondent aux besoins des séniors.

Dr. Fabian Waltert, Senior Economist, Credit Suisse AG, Swiss Real Estate Research

Partagez!

Linkedin Twitter Google Plus Facebook email

Donnez votre avis

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.